如何在民法典下，依法高效表决通过业主大会决议

信息来源：   时间： 2025-12-11    作者：张远征（物业管理专业委员会、上海市金马律师事务所）

2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》。在民法典表决通过的一段时间内，大家都在讨论“业主大会会议接下来怎么召开”“在民法典下，业主大会会议召开难度大了还是更方便了”等问题。针对这些问题，民法典实施至今也未出台司法解释，于是更多人开始关注相关的司法判例，希望通过司法判例来解读民法典下的业主大会该如何召开。但非常遗憾，目前司法判例也存在不同的理解，就拿上海的情况来说，不同区法院和物业主管部门对此有不同的理解，当然也有故意回避双三分之二参与表决问题的。那么，在民法典下该如何依法高效表决通过业主大会决议呢？对此，笔者提出以下建议：

一、 业主大会会议召开有效，参会条件必须符合法律规定，即召开业主大会会议参与表决的人数必须达到双三分之二的标准。那么争议来，什么是参与表决？我们知道在物权法下只要参与，没要求表决，那么表决是什么意思？根据百度百科关于“表决”的释义，表决是指通过举手、投票等方式在大会上做出决定。根据字面意思的正常理解，业主大会参与表决必须实际参与投票，否则不能算参与表决。那么，如果真的这样表决，估计没有几个小区能有效召开业主大会会议。召开业主大会会议真的这么难吗？我认为，大家完全沉迷于对文字本身的字义理解，而忽略法律意义的表决。表决在民事行为中是意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第140条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。重点来了，法律意义的业主大会表决有两种方式：明示，直接投票；默示，可由业主大会约定进行表决。也就是说，业主大会可以约定采用默示方式进行表决。显然，召开业主大会双三分之二参与表决不再是困扰大家的难题。律师建议，抓紧时间修改小区业主大会议事规则，对参与表决的形式进行约定。

二、对已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的该如何处理？这类表决票在物权法下都是按照小区业主大会议事规则的约定进行处理。一般约定：对已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数人的意见或直接视为同意。那么，现在在民法典下这类表决票可否依旧这么约定？答案是可以约定，但必须有个前提，这类表决票必须参会表决，否则，无法计为表决票中多数人的意见或视为同意。理由很简单，这类业主都不是参会表决中双三分之二的业主，即未参会，显然不能将他们的意见计入。如果想把这类业主表决票意见计入，那么，请结合律师提出的建议一，可以通过默示表决的方式解决这类业主参会问题，律师认为可以这么约定，对于已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为参与表决，并视为同意已表决的多数人的意见或直接视为同意。

民法典充分保障小区业主高度自治，完善小区议事规则势在必行。民法典是保障人民权利的“宝典”，而绝非像一部分人所认为的，不让业主召开业主大会会议或为业主大会召开设置障碍等。律师认为，为什么民法典下业主大会会特别强调双三分二的参与表决，就是解决业主自治过程中的民主问题，只有达到双三分二参与表决的标准，业主大会才符合召开的条件，而不是像物权法下，采取简单的少数服从多数的形式进行表决，从而导致部分业主认为“被同意”。另外，民法典允许业主制定和修改业主大会议事规则，将促进“业主自治”真正落地，更好保护业主的合法权益。

总之，民法典加大了对建筑物业主权利的保护，在解决业主大会会议召开民主性的同时，也降低了业主共同决定重大事项的参与表决门槛，可以说，民法典真正贯彻了以人民为中心的法治理念。